Oi Rafael ! Vou escrever uma matéria sobre os cuidados na hora de avaliar um imóvel usado para compra e gostaria de contar com a sua ajuda. Pode ser ?

Gostaria de saber:
1 - O que caracteriza um imóvel em bom estado ?

• Básicamente devemos observar em um imóvel usado:
- Existência de trincas e fissuras, principalmente na diagonal das paredes e de baixo para cima ( do alicerce para o alto )
- Existência de umidade próximo aos rodapés
- Condição das instalações hidráulicas e elétricas ( vale a pena levar um especialista para avaliar este item)
- Existência de trincas e fissuras nas lajes piso e forro do imóvel, além do gesso, quando houver.
- Aparência visual do telhado, verificando telhas, madeiramento ( observar a existência de pragas , tipo cupins e ainda se o mesmo esta "selado" , ou seja se cedeu com o peso ou tempo)

2 - Quais são os problemas mais comuns apresentados nas construções ?
- Os problemas mais comuns são as indesejáveis fissuras, devido à má construção, infiltrações remanescentes de uma má impermeabilização de baldrames, infiltrações em telhados e problemas elétricos e hidráulicos.


3 - Do ponto de vista técnico, casas a partir de quanto tempo de construção começam a apresentar problemas ?

- Uma casa bem construída, dentro dos padrões estabelecidos por diversas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas, tem sua garantia assegurada por cinco anos, ( nossa Empresa dá vinte anos), porém é de fundamental importância a existência de manutenção preventiva, da mesma forma que fazemos manutenção periódicas em nossos automóveis, nosso sistema de garantia e manutenção periódica prevê visitas semestrais e anuais em imóveis de nossa execução para observar os seguintes itens e recomendar as manutenções preventivas, através de um livreto de anotações destas manutenções: (vide manual em anexo)

1. Cronograma de manutenção periódica da construção.

Sistema Descrição Periodicidade
Estruturas e Paredes Inspecionar a camada drenante do jardim 1 vez ao ano
Repintar áreas Internas A cada 5 anos
Repintar áreas externas A cada 3 anos
Instalações elétricas Desligar e religar os disjuntores 1 vez ao mês
Verificar o estado dos contatos elétricos, substituindo as peças que apresentem desgaste. A cada 2 anos
Instalações Hidráulicas / Louças / Metais Verificar e limpar os ralos e sifões das louças, tanques e pias A cada 3 meses
Trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores e respiros de pressão 1 vez ao ano
Limpar os aeradores (bicos removíveis) A cada 6 meses
Limpar e verificar a regulagem do mecanismo de descarga A cada 6 meses
Verificar estanqueidade dos registros (se há vazamentos) 1 vez ao ano
Verificar o diafragma da torre de entrada e a comporta do mecanismo das caixas acopladas A cada 3 anos
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga e torneiras A cada 5 anos

Limpar os crivos do chuveiro 1 vez ao ano
Limpar a caixa dagua com solução 3% de cloro 1 vez ao ano
Instalações de gás Verificar vazamentos nas conexões A cada 6 meses
Esquadrias de alumínio e/ou ferro Limpeza geral das esquadrias A cada 6 meses
Limpeza dos orifícios dos trilhos inferiores A cada 3 meses
Reapertar parafusos aparentes dos fechos A cada 3 meses
Regulagem dos freios (janelas basculantes) 1 vez ao ano
Esquadrias de ferro Repintar 1 vez ao ano
Impermeabilização Inspecionar os rejuntamentos dos pisos cerâmicos, ralos e peças sanitárias 1 vez ao ano
Telhado Retirar folhas e outros detritos A cada 3 meses (em épocas de ventos mensalmente)
Procurar telhas quebradas e deslocadas 1 vez ao ano
Forro Procurar eventuais ninhos de animais, varrer a laje, sem lavar. 1 vez ao ano
Madeiramento Verificar eventuais flechas e fissuras 1 vez ao ano
Retirar o verniz e envernizar novamente A cada 2 anos
- Porém para ser mais objetivo, uma casa com mais de 10 anos começa a apresentar alguns problemas que podem ser maiores, no caso da inexistência de manutenção periódica.

4 - A necessidade de uma reforma pode depreciar o valor venal do imóvel em quantos por cento ?

- Na compra de um imóvel usado com mais de 10 anos, logicamente dependendo de suas condições de manutenção preventiva, o percentual de depreciação pode ser de até 1% ao ano, porém a recomendação é de que antes de adquirir o imóvel, consulte um profissional para que este identifique e forneça um orçamento prévio dos custos envolvidos na reforma do imóvel em questão.
Esta depreciação não deve ser considerada sobre o valor venal, pois este valor nem sempre é igual ao valor de mercado.
Enfim, a depreciação de um imóvel esta diretamente ligada a sua condição de manutenção, valor individual do terreno, localização...


5 - Geralmente, o leigo leva em consideração apenas a aparência do imóvel e se esquece de quais pontos importantes ?

- Existe um grande equivoco quando por ocasião da compra de um imóvel se leva em conta apenas sua aparência, pois sob pena de uma "maquiagem bem feita" pode esconder problemas estruturais sérios em um imóvel mau construído. Observe sempre, os vizinhos do imóvel, o cheiro de tinta fresca, marcas de retoques executados no reboco externo e nas paredes internas.


6 - Quais são as áreas da casa que costumam apontar problemas visíveis ?

- Infiltrações na base da casa ( observar manchas escuras)
- Vazamentos internos de água ( observar manchas escuras em reboco, revestimentos. Quando você bate com a mão nas paredes, pode ouvir um som " FOFO", que significa que o reboco esta solto dos tijolos.
- Verificar se existem pisos soltos ou levantados


7 - Uma boa avaliação técnica demanda quanto tempo de visita no local ?

- A avaliação técnica de um imóvel de 200 a 250 m² demanda um tempo de até 3 horas, a hora técnica de engenharia, sem recolhimento de uma ART - Aviso de Responsabilidade Técnica, pode importar em valores entre R$ 100,00 à R$ 150,00 a hora.Nestes serviços estão incluso fotos do imóvel e relatório orientativo de problemas visuais.


8 - Antes de fechar uma proposta, o que o cliente precisa verificar junto ao corretor de imóvel ?

- Logicamente primeiro a verificação dos documentos do imóvel : Escritura, certidões negativas de ônus de seu proprietário, certidões negativas de impostos municipais, estaduais e federais.
- Documentação técnica do imóvel: Plantas arquitetônica, elétrica, hidráulica, estrutural do imóvel e no mínimo perguntar sobre as manutenções preventivas executadas ( pedir notas fiscais, recibos e outros ) que possam provar se de fato foi executado algum serviço no imóvel.
- Documentos da Construtora que efetuou a obra.